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英國買樓

專注提供專業英國移民及簽證服務

英國買樓
5大重點城市

自從英國實施BNO5+1移民政策後,近年來越來越多港人陸續移民英國,但不論您是買樓收租、求學或投資英國物業,皆需清楚了解英國買樓費用、流程及稅務等相關事項。

例如英國買樓首期是多少?英國買樓程序有哪些?本篇文章不但為您介紹英國置業的手續、雜費支出,更盤點英國樓5大重點城市,讓您快速了解英國物業市場,輕鬆掌握買樓攻略。

倫敦買樓

倫敦是港人的熱門買樓城市,除了在2012年舉辦倫敦奧運會,近年來商業區發展成熟、全新鐵路通車,也逐漸加大了倫敦的投資潛力。

利物浦買樓

利物浦設有3所大學,包含利物浦約翰摩爾大學、利物浦大學教學醫院及利物浦大學,為近年來留學生最想就讀的大學之一,而當地政府積極投資發展建設,也創造了上萬個就業機會,讓利物浦逐漸成為英國主要移民城市。

曼徹斯特買樓

雖然曼徹斯特的生活節奏較慢,但受惠於英國2號高速鐵路發展,以及不少著名高等學府加持,近年來吸引越來越多人投資。

愛丁堡買樓

愛丁堡擁有許多具文化價值的舊式城堡,例如:千年歷史的愛丁堡城堡,吸引世界各地的遊客來訪,而發達的旅遊業也成為推動當地房地產上升的動力。

伯明翰買樓

伯明翰打造成倫敦之外的第2個國際大城市。強化交通規劃、推動5G網路,以及主辦2022年英聯邦運動會提升伯明翰知名度吸引投資客的關鍵。

港人在英國租屋指引程序和手續

港人英國
買樓分享

外國投資者的按揭選擇 | 英國買樓按揭

英國買樓按揭

英國一直以來都是不少海外物業投資者心儀國家。近年,英國對港人BNO簽證計劃開放後,吸引了更多香港人想在英國置業。投資海外物業手續程序繁多,其中申請按揭亦是最難處理的一部份。究竟香港人要如何申請英國按揭?銀行不批就沒有別的選擇嗎?

英國物業投資者在整個買樓流程當中,第一步 : 揀物業,第二步:安排估值,有了估值,買家就可以找 Mortgage Broker / 銀行,進行物業按揭,一般的物業 ( 非HMO/新樓 ) 可以申請75%以上的按揭,而以下就是選擇不同按揭的優勢 !

Mortgage 按揭

用按揭的方式買入物業

優勢

缺點

Refinancing 加按

先用全款買入,再加按套現

優勢

缺點

還息還本

較少選擇還息還本,租金未必可以支付每月按揭還款

優勢

缺點

每月只還利息

每月只還利息,不還本金。

優勢

缺點

英國買樓費用 | 英國買樓印花稅 | 英國買樓首期

申請英國按揭途徑

自從「BNO5+1」移民英國計劃接受申請,香港人買英國樓移居當地成為近期熱門話題。調查數據顯示,自從計劃展開,香港人買英國樓的個案激增144%,買英國樓已不再只是投資方式。

不過,置業始終是人生大事,絕不能「是是但但」,尤其做按揭更是極重要的一環,點都要問定功課免「中伏」!

英國當地銀行會向海外買家提供按揭服務。例如一些香港銀行滙豐(HSBC)、中銀(BOC)、東亞 (BEA) 等的英國分行都有提供。主要接受物業地區包括英格蘭及蘇格蘭城市,不論自住或出租,申請者的年薪要求是  GBP £50,000 – GBP £75,000,前者最高批80%,還款期最長30年,後者最高批75%,還款期最長25年。

銀行會向申請人收取雜費,例如東亞銀行(英國分行),就申請費(GBP £300)、安排費(GBP £600起)、徵收物業價值的 0.1 – 0.15% 作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。

本港三大銀行也有提供英國按揭,但實情中銀及東亞銀行的分支並不算多。中國銀行在倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)、及格拉斯哥(Glasgow)有分支;而東亞銀行則只有倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)。如果超出該地區的話,銀行能否就該地區提供按揭,需要在選購單位自行向銀行查詢。

銀行網址
匯豐銀行https://www.hsbc.co.uk/mortgages/products/
中國銀行https://www.bankofchina.com/uk/pbservice/pb2/
東亞銀行https://www.hkbea.co.uk/html/en/beauk-personal-banking-residential-buy.html

不論是以個人身份、香港公司僱主、或有離岸公司,都可以申請英國按揭。

英國銀行對身處海外的英國公民 (British Citizenship , BC) 可批到80%按揭,而新樓海外買家(非BC)可批出75%按揭,買樓出租 (Buy-to-Let) 按揭條件是租金或擬租金(由估價行負責評定)要超過每月供款125%。Propcap 不論新舊樓都可向非BC申請人批出高達75%按揭。

英國銀行對申請設年薪要求,例如東亞銀行(英國分行),申請人的年薪要達至GBP £72,000才可接受申請 ; 又以滙豐(英國分行)為例,自住按揭個人名義申請者要年薪GBP £50,000、公司名義則要年薪GBP £75,000。不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息,即會以底薪作基礎。

基於英國銀行風險管理問題,審批會較嚴,自住 (Buy-to-Live) 按揭就要視乎英國的供款與入息比率 (Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,當加息3厘,供款人DSR不可超過6成。對比一下英國的DSR,如果個案的DSR較高,就會提高利率對沖,一般最高不可以超過6成。

如果以買樓出租 (Buy-to-Let) 方式申請按揭,年薪要求GBP £25,000,相對要求較低,而租金收入則成為主要DSR計算,如租金收入超過壓測利率下供款145%,即租金回報不能少於4%。另外與香港不同的是,英國銀行會看看供款人的生活日常開支和債務,而不是只看入息。

英國物業利率設定息、浮息、還息不還本三種。定息按揭 (Fix Rate Mortgage),利率固定(首2至3年),可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。浮息按揭 (Tracker Mortgage) 是指跟市場變動,利率比前者低,所以浮息按揭比較適用現時低息環境。還款年期大多為5 – 30年,而這是以退休年齡減供款年齡的。假設60歲為退休年齡,減去供款年齡30歲,則最高可還款年期為30年,最低貸款額為GBP £150,000 – GBP £250,000不等。最後,還息不還本 (Interest-Only Mortgage),借貸期間只需要還利息,本金最後先還,一般年期較短。

自住 (Buy-to-Live) 按揭一般實際利率 2.5 – 3.5% 之間,主要看個別申請人士的信貸紀錄、申請按揭成數、收入水平等等。如果海外人士想購入英國物業,以買樓出租 (Buy-to-Let) 做按揭,大部分銀行最多做7成,愈高成數,利率都會增加。PropCap 利率為 3.5% – 7.5% 間,視乎按揭類型而定,設有「還息不還本」計劃,更提供不同按揭成數及利息等組合貸款計劃給客戶自由選擇。

你亦可以透過英國按揭經紀 (Broker) 代辦,經紀會幫你同時向英國多間銀行申請,免去自己周圍碰釘的機會,透過經紀代辦亦有機會比自己申請取得更優惠利率。

英國按揭經紀一般向申請人收取 GBP £1,500 – GBP £2,000 的申請費用。費用分兩期支付,第一期為咨詢費,為申請人初步審核是否可以做按揭;第二期為接受按揭申請費,申請人在確實貸款條件後支付。要注意繳付咨詢費後,按揭亦有機會不被英國銀行接納,但咨詢費並不設退回。

  • 按揭條款: 香港人是可以在英國銀行申請按揭貸款的,但當然成功與否最終還看申請人及物業質素而定。香港如匯豐銀行、東亞銀行、中國銀行等,也有為香港買家提供英國物業按揭,買家可以在香港遞交文件至英國銀行批按揭,一般港人最高可做到70%按揭,按揭年期為20年,多數只接受英鎊供樓,即供樓期間業主仍要承受匯率風險。英國銀行也需要對買家進行加息兩厘的壓力測試,供款佔入息不得多於五成。

 

  • 按揭息率: 英國按揭息率,大致可分「定息按揭」(Fixed rate mortgage)、「浮息按揭」(Lifetime tracker mortgage)、「供息不供本」(Interest-only mortgages)。但所謂「定息按揭」也會有一個兩年、三年的定息期限(Initial rate period),之後可以續選定息或浮息按揭來供樓。部份銀行還容許買家選用「定息按揭」時可以只供息不供本;或選用「浮息按揭」時只供息不供本。現時一般息率約為3.5厘左右。

 

  • 罰息期: 部份銀行會設有綑綁期(Tied in period),買家在指定期後可作部份還款(Overpayment)或贖樓,但就要支付一些罰息(Early Repayment Charge);部份銀行則不設綑綁期,總之在按揭年期內贖樓或部份還款,也要支付ERC。如果選擇轉換供款方式,例如由定息按揭轉至浮息按揭,也可能涉及EPC。另外在贖樓時,部份銀行需收取客戶行政費用(Mortgage Exit Administraion Fee)。

 

  • 支付一筆過費用: 申請按揭時,買家需要預備三個月工作糧單、銀行財務證明外,還要留意需要支付很多一筆過費用,包括設置抵押時的「安排費」(Arrangement Fee)、「預訂費」(Booking Fee)、支付測量師行進行的「估價費」(Valuation Fee)、進行查冊的律師費、查冊費用等。

 

  • 拒批按揭: 雖然不同銀行的審批準則不一,但部份銀行會拒絕為樓齡過高、面積太細小、或結構出現問題的物業提供按揭,尤其一些舊樓翻新的物業,過去也出現拒批按揭的情況,變相買家需留意。
  • 首期: 由於銀行承造最高七成按揭,故買家需在成交前預留三成資金作首期之用。

 

  • 律師費: 準買家要預留資金繳付律師費,一般來說大約400-1500英鎊,視乎不同地區及物業複雜程,當中還可能會因加速完成個案的費用,以及律師需進行查冊或查證土地規劃文件的費用。

 

  • 經紀佣金: 如果買賣涉及二手樓,則需繳交經紀佣金,但多數由賣方獨力承擔,一般為樓價0.75%-3.5%,另加增值稅。

 

  • 銀行申請費: 正如上文所述,如果買樓涉及按揭,銀行會收取「安排費」以及「預留費」作為審核文件的費用,不同銀行收費不同。申請期間,還要求借貸人進行基本的物業估值,大約為150至700英鎊左右。另外部份銀行則要求買家提交「Homebuyer’s Report」(全面單位報告) 及building survery(結構報告),收費350英鎊至500英鎊。

 

  • 印花稅: 買樓要付印花稅,但英國政府提供寬免措施,由即日起至2021年6月30日前,首置客購買50萬英鎊(約491萬港元)以下的住宅物業,將豁免繳付印花稅。不過蜜月期過後,在2021年4月1日起,英國政府則對非英國居民加會在現行印花稅額外加徵2%的印花稅項。
  • 地租: 這種雜費跟本港的地租及差餉概念相似,在英國買樓需支付予地主地租(Ground Rent),一般來說每年金額約400英鎊,地主有權追收六年內的地租,並要求一次過找清。
  • 地方稅: 另外,業主也需支付維修地方設施及環境的「地方稅」(Council Tax)。政府會按物業分八個A-H等級。樓價愈高,等級愈高,所需繳的「地方稅」也愈高,一般來說每年金額約1,400-1,800英鎊不等,按這裡可查閱自己所屬地區及等級(https://www.gov.uk/council-tax-bands)
  • 收租收入或售樓稅項
  • 租金收入稅項: 在英國買樓收租所得需要繳交「收入稅」(Income Tax)。部份物業管理公司會先把代業主收到的租金扣起一部份作繳稅之用;也可以在得到局方批准後,直接從租務託管公司取回整筆租金收入,之後再自行交稅。正如上文也有提及,租金收入扣減維修費、律師費、會計師順、地租及差餉、保險及傢俬等費用後,再按淨收入收取0-45%的稅項不等。值得注意一點,由2020年4月起,政府不再接納按揭利息扣稅,即以往按揭利息支出可以在租金收入扣減後才徵稅,但現在已經不行了。每年10月30日前向英國稅局報稅,網上遞交則可延至1月31日前,需登入網址(https://www.gov.uk/log-in-register-hmrc-online-services) 並填報Unique Taxpayer Reference。

英國買樓稅 | 英國買樓注意事項 | 英國買樓稅項

英國一手物業樓花
一手物業現樓物業

香港人對英國買樓有很多迷思,其中一項是到底買一手樓還是二手樓。這項爭論分兩派,偏好買一手樓的人說,一手樓有全新現代的裝修。

許多新房還會提供「智能家居」功能和開放式布局。有些屋苑通常會提供健身房或禮賓服務等設施。樓宇質素亦因為是新建故質素亦較好;偏好二手樓的人說,二手樓價格一般較便宜,投資價值更勝一籌。

但其實在英國買一手樓及二手樓的分別非常大,並各有不同的好處或需要注意的地方。我們會從不同角度為大家分析買一手樓或二手樓不同的地方,大家可因應自己不同的需要決定應該買一手樓或二手樓。

一般人都認為一手樓價格偏高,無論收租及升值能力較低。主要源因是很多人擔心一手樓溢價。但溢價主要原因是因為一手樓的樓宇質素好,通常會包括內部裝修及基本傢電,這方面已經可以省卻很多麻煩。加上現時一手樓通常會包括完善配套如會所、園林休憩設施及禮賓服務,這些配套設施會增加租值及長遠增長潛力。

英國一手樓很多時亦獲得更多優惠折扣或貸款方式。如為首置人仕而設的Help To Buy 計劃,買家只需要付樓價的5%,政府幫助繳付股本貸款,便可向銀行申請貸款,Help To Buy通常是政府與發展商合作於新建樓宇推行此項優惠。

在英國,新樓的建造必須符合最新的建築法規,這意味著新樓比舊樓更節能。根據能源績效證書EPC的數據顯示,超過80%的新樓擁有較高的A或B節能等級,更節能更環保,亦可減輕這方面的支出。但要留意,新樓管理費亦一般較貴。

手樓一般價格較平宜,投資角度來說買二手樓回報會較高。但英國二手樓樓宇質素參差,裝修可能也需要一筆費用。而且整個交易過程可能需要很長時間,不能即買即入住,如果投資的話,也不能即買即租。我們建議可購入3至5年的半新舊二手樓,樓宇質素與新樓相若,亦可以不用負擔新樓的溢價。

總體而言,買一手樓或二手樓各有利弊,沒有正確或錯誤的絕對選擇,取決於買家的個人偏好以及居住所需。在簽訂買賣合約,謹記要了解清楚你心儀物業的所有有關資料。大家需要按個人及家人需要決定購入那一樣物業較合適。

我們建議與熟知英國樓市的專業人士、銀行或按揭經紀,以及專責樓宇買賣的律師進行更深入了解,在揀選自己心儀的物業同時,亦可因應自己財務狀況作出最好的資產配置,無論物業是作自主或投資用途,亦應該多了解買賣樓宇當中牽涉的程序。知識就是力量,讓自己了解更多才能為自己及家人作出做好的選擇。

  • 一手樓管理費相對高昂: 相比起購買英國二手物業,由於一手樓或樓花物業屬全新物業,故在審核報告上並不如二手樓般複雜,且代理行也會代勞,加上全新物業的結構上也較安全,通常發展商會提供十年外牆結構保養,變相並不如二手樓般有可能需夾錢進行維修。但一手樓的管理費也相對偏高,買家值得留意。

 

  • 租務回報保證有陷阱: 部份發展商會用包租、或回報保證作為吸引買家投資的方法。但實情很多時包租,未必包括買家應繳稅項。但在英國買樓收租的稅項高昂,買家或需抬大筆資金繳稅。而且大部份提供包租服務的發展商,是會把租務事宜外判予包租公司承辦,一旦該包租公司倒閉,買家是很難追討。就算包租公司協助出租物業,租約完成後也未能可以當初面貌交予業主。買家要留意包租公司是否受政府監管。

 

  • 發展商品牌是否可靠: 近年常聽見有一些英國樓盤爛尾,這一點最令準買家擔心。事關所謂樓花物業,很多時發展商都會動用買家的按金,作為興建物業工程費用,一旦資金周轉不靈,則會承受起爛尾或延期交樓的風險。部份小型發展商則在未取得政府批文就預售,準買家都需要自行承擔風險。因此,買家盡可能尋找一些較大型的代理協助,或幫襯一些大型發展商以減低風險。
  • 實地睇樓注意內外圍相比起一手樓的資訊,準買家買二手樓時,要多一點留意外部環境,包括交通配套、附近居住種族、治安往績等,同時也要留意單位實際情況,包括樓齡、是否有煤氣管道鋪砌、有否能源證書(下方會詳述)、及有沒有一些違規建築等。

 

  • 二手買賣時間較長: 相對一手樓買賣,以及跟香港買賣二手樓時間來比,整個買賣二手樓流程也會較長,慢也需時三個月,長則可達半年以上,尤其買賣二手樓時,銀行需要進行更多的物業背景審查,向測量師提取Homebuyer’s report、或者building survey,加上武肺在家工作令效率減慢,準買家須預備較長交易時間才可以。

 

  • 注意業權性質: 英國物業有分為Freehold「永久業權」及Leasehold「租賃業權」。相比之下,「租賃業權」需支付一定的管理費及地租,也需受制於永久業權的條款而定。雖然部份物業屬於999年期的「租賃年期」,但卻可容許地主在期內加地租,部份會每十年加雙倍地租,增加買家成本。而且一旦期內地主把土地轉讓第三方,第三方未必受制於租賃權條款的承諾,而可以上調地租。

 

  • 單位是否具備能源性能證書 (Energy Performance Certificate) : 由於英國冬天寒冷,按現時英國法律規定,樓宇必須通過能源用度評分才可放賣或出租。部份結構陳舊的二手樓宇,即使冬天在室內開暖氣也未必暖和。如果單位保暖程度有限,每月的電費開支可以很驚人。「能源表現證明書」有限期為十年,評級由A至G不等,評級愈低、代表能源消秏愈大,當局有規定單位的「EPC」評級低於「E」級是不可出租的。但當然,如果一年內使用不足四個月、或使用面積少50平方米建築、在倫敦整個單位月租低於1,000鎊、或在英格蘭及威爾士等其他地方的租金低於250鎊才可獲豁免。

英國買樓流程 | 英國按揭成數 | 移民英國買樓

英國買樓程序

英國實施「BNO5+1」移民英國計劃已經接受申請,取得英國居留權已離香港人不遠。移民英國的第一步,就是要找個安樂窩安頓好自己,所以現在到英國買樓,並非像從前只有出租用途,買英國樓自住亦是人生重大決定之一。

除了緊貼英國樓價之外,買英國樓自住的手續流程和出租同樣繁複,而且承造按揭、稅項費用等亦頗為複雜,若不小心處理,隨時誤墮英國買樓或按揭陷阱而不知!

第一步 英國買樓手續一
英國買樓程序一:選擇物業

英國買樓程序與香港大致上相同,但一手樓及二手樓的買賣程序會有些少差異,以下列出7大英國買樓程序,幫助您不論是一手或二手樓盤,選擇都相當多元。一手樓的購入途徑大多為英國地產代理舉辦的展銷會,通常價格較高;二手樓則是透過代理及業主自己銷售的樓盤網站來尋找,例如homezooplaRightmove等。

第二步 英國買樓手續二
英國買樓程序二:看樓

看到想購入的樓盤後,接著跟業主或代理預約看樓,如果是一手樓可以到展銷會內參考示範模型或親身到現場查看;若是二手樓在預約看房上會較困難,由於疫情因素,大多是以代理提供的樓盤照片為參考。

第三步 英國買樓手續三
英國買樓程序三:簽訂合約及預付訂金

透過律師跟賣家協助簽約事宜,通常一手樓能夠議價的空間較低;若是二手樓可以嘗試持續出價及議價,商討後再委託律師辦理手續即可。

第四步 英國買樓手續四
英國買樓程序四:跟銀行申請按揭

一手樓買家只要持有銷售代理發出的預留信就可申請按揭,二手樓買家則必須拿買賣雙方的銷售備忘錄才可以申請。

第五步 英國買樓手續五
英國買樓程序五:繳交首期金額

成功申請按揭後必須先支付首期,首期在一手樓及二手樓中定義不同,一手樓買家的首期約在樓價10%到30%之間;二手樓買家需支付的則是訂金,一般大概是樓價10%左右。

第六步 英國買樓手續六
英國買樓程序六:簽訂正式合約

成功申請按揭後必須先支付首期,首期在一手樓及二手樓中定義不同,一手樓買家的首期約在樓價10%到30%之間;二手樓買家需支付的則是訂金,一般大概是樓價10%左右。

第七步 英國買樓手續七
英國買樓層程序7:交樓

通常簽約後約1個月就可以交樓,律師會交付買家按揭貸款金額及首期給業主,即完成買樓程序。

移民英國簽證申請流程問題

英國買樓常見問題

英國自住 (Buy-to-Live) 按揭申請人需要向當地銀行提供證明在/將會於英國居住,提供合法居留簽證或BNO身份,居英滿6個月,以及擁有英國戶口或英鎊糧單等去證明物業的自住性質。

近年不少咨詢是打算先在英國置業,之後給家人或移民到當地作自住用途。

在申請英國自住 按揭時就遇到困難,申請人可考慮先將物業出租後自住計劃。海外買家可以先申請買樓出租 (Buy-to-Let) 按揭,買樓出租 (Buy-to-Let) 原則不可向直屬親人出租。

日後抵達英國需自往時,可向當地銀行重新申請自住 (Buy-to-Live) 按揭,提供入息文件重新造按揭。

可以,現時有3間在英國有分支的香港銀行,包括滙豐、東亞及中國銀行,都會提供英國樓的按揭,買家可在香港遞交文件。不過,做英國樓按揭,銀行會先對買家的財政能力進行審查,必須達至一定收入門檻才會接受申請。

以東亞銀行為為例,最低要求是年收入72,000英鎊,而且只會接受出租物業的按揭(Buy To Let mortgage)申請。至於滙豐銀行,更要求自住物業按揭申請者的年收入達75,000英鎊;申請出租物業按揭的個人買家,年收入亦要達50,000英鎊。須注意的是,銀行計算收入門檻時,通常都不會計算獎金及雙糧等額外收入,純以基本收入作準則。

此外,雖然有3間香港銀行提供英國樓按揭,但除了滙豐銀行在英格蘭及蘇格蘭地區都覆蓋之外,中國銀行及東亞銀行的分行網絡並不算廣。其中,中國銀行在倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)、及蘇格蘭的格拉斯哥(Glasgow)有分支;至東亞銀行,則只在倫敦、曼徹斯特及伯明翰有分行。如果買家想購置的物業,超出了這些地區,就要個別向銀行查詢是否能承做按揭。

在香港,各大銀行都是根據金管局的指引來提供物業按揭成數,但英國樓則沒有統一的基準,而且亦較為寬鬆,一般介乎70%至75%不等;而中銀對於自住物業的按揭,最高更達80%。

至於按揭年期,其實與香港的物業按揭相差不算大,但會以退休年齡作界線,甚少會出現「供到70歲」的狀況。目前,中國銀行最長可做30年的按揭;而匯豐銀行最長25年,或以退休年齡(60歲)扣減歲數,以較短為準。例如買家為38歲,則最長只可做22年按揭(60歲 – 38歲);至於東亞銀行,最長可做25年,或以65歲扣減年齡歲數來計算,同樣是以較短為準。

英國物業的按揭,比起香港可謂「款式」較多,切合不同買家的需要。以利率而言,英國的按揭計劃,既有主流的浮息按揭(Tracker Mortgage),也有定息按揭(Fix Rate Mortgage);而以還款方式而言,更有「還息不還本」(Interest-only repayment)的計劃供選擇。

定息按揭鎖定支出好預算

英國的定息按揭,其實並非「全期定息,年期浮動」的計劃,而是在供樓初段設2至5年定息期,令買家可以鎖定未來兩三年的利息支出,不會因利率市場變動而大失預算。之後,買家可以按到時的利率,選擇新一輪定息期,或轉以浮息按揭繼續供款。不過,定息期過後的浮動利率,一般會較市場的浮動利率為高。

以中國銀行為例,目前提供的自住物業定息利率介乎2.83厘至3.43厘,而出租物業則介乎3.53厘至4.13厘。至於匯豐銀行,自住物業的定息利率介乎1.59厘至2.19厘;而出租物業介乎1.69厘至3.09厘。

值得留意的是,銀行會就定息按揭的申請,收取「抵押費」(Booking fee);而且每次選擇新一輪定息期時,都要再繳付該項費用;而滙豐的定息按揭利率及抵押費之間,更會作出相互的調節,即定息利率較低,收取的「抵押費」就較高,反之亦然。

浮息按揭波動性

英國的浮動利率按揭計劃與香港大致相同,供款利率按市場利率而定,不時作出轉變。在香港,一般會以同業拆息(HIBOR)或最優惠利率(Prime Rate)作為基準;而在英國,則是以英倫銀行的基準利率來計算實際利率(APRC)。至於實際利率水平,其實很視乎申請者的信貸紀錄、收入情況,以及申請按揭的成數;而一般情況下,都會是在3%至4%的水平。

「還息不還本」投資者最Like

做英國樓的按揭,除了可選定息與浮息之外,買家更可按自己的財務需要,選擇「還息不還本」的計劃。這種還款安排對香港置業者來說較為陌生,但在英國,則頗受投資者歡迎。

由於買家只需每月償還利息,到還款期末才一次過償還整筆貸款,故住屋的開支會因此大減;如果是出租物業,更可以增加現金流,等待升值時出售套現。

不過「針無兩頭利」,這種計劃的年期相對較短,最多只有25年,而且要在期末一筆過償還貸款,否則會被收樓,所以買家必須要有周詳的贖回物業準備,免得霎時要籌措大筆金錢。此外,銀行審批「還息不還本」計劃的申請,一般會更為嚴格,以滙豐銀行為例,申請者的年收入要求需達到100,000英鎊;而且按揭成數有可能低至50%。

在英國做按揭,銀行對每月供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,簡稱DSR)沒有統一的標準,每間銀行DSR上限均不同,但普遍比香港做按揭更「手緊」,一般定為35%,即供款上限是收入的35%。如果申請人DSR達到50%,部分銀行仍會接受,但利率會相應提高。

計DSR起居飲食「算到盡」

此外,英國的銀行在計算申請人的DSR,對債務定義更為嚴格和仔細,除了私人貸款、汽車貸款、信用卡欠款等「例牌」事項之外,就連很多家庭開支及日常消費亦一併計算入內,例如生育預算開支、子女學費,以至每月的信用卡消費等等。因此,在申請按揭之前,最好盡量「慳住使」。

至於申請連組約物業的按揭,審批就更嚴謹,DSR只會計算租金收入,而且要通過壓力測試。租金收入須高於壓力測試利率下供款的145%,如壓測利率為5.5厘,租金回報就要達4%左右,不容易達標。

跟在香港買樓一樣,英國銀行都會出現拒批按揭的情況。當然,除了是質疑申請者的還款能力外,亦可能是出於物業本身的問題。例如有部分銀行,就會拒絕為樓齡過高、面積太細或結構出現問題的英國物業提供按揭。

此外,一些舊樓物業如不能符合外牆消防建築標準(Cladding Report),亦很大機會遭拒。值得留意的是,近年在香港銷售的英國樓,當中不少屬於舊樓翻新的物業,買家購置這類物業時,需要格外留神,了解項目詳情才入手。

除以上因素外,銀行仍然有機會因個別個案而拒批按揭,例如東亞銀行就不會接受持有超過3個英國物業的買家申請,同時亦不接受地租過高的物業申請按揭。

說到「中伏位」,買家必須留意申請按揭的時間安排。一般來說,一手樓要在入伙前半年申請按揭,而二手樓則需要四個月時間。驟看似是時間充裕,但不要忘記香港與英國有8小時的時差,查詢及往來,隨時要雙倍時間。當然,亦不要期望英國的銀行及中介,會有香港人的辦事效率,所以最好都預留較多時間做申請。

另外,置業者須每月將供款存入英國的戶口,如要「慳多啲」,就要經常留意匯價的上落,每月及早準備;同時亦要留意銀行電匯的收費。

申請按揭收費名目多

事實上,在英國買樓,收費名目可謂「一籮籮」,除了買樓必須付的律師費、中介費及印花稅等一籃子收費外,在整個申請按揭過程中,亦包含了不少的收費項目,買家必須留意,免得大失預算。

不論是香港銀行或英國當地銀行,都會收取按揭安排費(Arrangement Fee),費用動輒高達2,000英鎊;有些銀行的收費,更可能高達樓價2%。此外,部分銀行亦會將為物業估價的估價費(Valuation Fee),轉嫁到申請者上,一般約為300英鎊至500英鎊。

如果是樓齡較舊的二手樓,銀行會要求買家聘請當地的測量師作一份詳細的報告,證明物業結構安全等都符合規格。這類測量費(Surveyor Fee)一般由200英鎊至500英鎊不等。

成功案例